Gayrimenkul alım satımı, çoğu kişi için hayatının en büyük mali işlemlerinden birini temsil eder. Yanlış bir adım; hem emek hem de sermaye kaybına, üstelik uzun soluklu hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.
Tapu Kaydının İncelenmesi
Gayrimenkul satın almadan önce tapu sicil kaydını incelemek en önemli adımdır:
- Malik tespiti: Satıcı gerçekten taşınmazın maliki mi? Birden fazla malik var mı?
- İpotek ve haciz: Taşınmaz üzerinde banka ipoteği veya icra haczi var mı?
- İrtifak hakları: Geçit hakkı, üst hakkı gibi başkasına tanınmış haklar mevcut mu?
- Şerh ve beyanlar: Satış vaadi sözleşmesi, kira şerhi veya önalım hakkı gibi şerhler kayıtlı mı?
İmar Durumu ve Yapı Ruhsatı Kontrolü
Tapu kaydının temiz olması yeterli değildir; taşınmazın imar durumunun da araştırılması şarttır. Özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Bina ruhsatsız veya kaçak yapı mı?
- İskan (yapı kullanım izin belgesi) alınmış mı?
- Proje üzerinde değişiklik yapılmış ama ruhsat güncellenmemiş mi?
Satış Vaadi Sözleşmesi ve Ön Sözleşme
Satışın hemen gerçekleşmeyeceği durumlarda "satış vaadi sözleşmesi" yapılması önerilir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır.
Tapu Devri ve Harçlar
Gayrimenkul satışı yalnızca tapu müdürlüğünde resmi olarak gerçekleştirilen tescil işlemiyle tamamlanır. Tapu devri sırasında ödenecek harçlar:
- Tapu harcı: Taşınmazın satış bedelinin %4'ü (alıcı ve satıcı %2'şer paylaşır)
- Döner sermaye ücreti
- Zorunlu deprem sigortası (DASK)
Müteahhitten Daire Satın Almada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Müteahhidin ticaret sicil kaydı ve mali durumu araştırılmalıdır.
- Teslim tarihi ve gecikme cezaları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- İnşaat tamamlama garantisi veya banka teminatı talep edilmesi önerilmektedir.
Tapu Sahtekârlığı ve Dolandırıcılıktan Korunma
- Satıcının kimliğini mutlaka resmi nüfus cüzdanı ile teyit edin
- Tapuyu bizzat Tapu Müdürlüğü'nden sorgulatın
- Olağandışı derecede düşük fiyatlı tekliflere karşı dikkatli olun
- Tüm aşamalarda bir gayrimenkul avukatıyla çalışın
Yatırımınızı Hukukla Güvence Altına Alın
Tapu incelemesinden satış sözleşmesine, imar durumundan harç hesaplamalarına kadar her aşamada hukuki danışmanlık, yatırımınızı güvence altına almanın en emin yoludur. Helin TÜRK Hukuk Bürosu olarak Bursa'da gayrimenkul hukuku alanında yanınızdayız.
+90 542 238 02 81